Potrebujete vedieť, ako stanoviť cenu pozemku?
V tom prípade ste tu správne!
Prečo je stanovenie ceny pozemku dôležité?
Stanovenie ceny pozemku vám poskytne pohľad na to, či bude predajná cena, ktorú si chcete vypýtať za predaj pozemku spravodlivá a správna. Alebo ak sa chystáte pozemok kúpiť, že nenaletíte príliš premrštenej sume za predaj, ktorú si od vás predávajúci vypýta!
Stanovenie ceny pozemku je najviac kľúčovým krokom pri jeho kúpe alebo predaji. Tak je aj pochopiteľne, že je veľmi zložitým procesom. Spôsob, ako určiť cenu nehnuteľnosti, ktorou je pozemok si vyžaduje skúsenosti, a tiež vedomosti o tom, čo tento proces ovplyvňuje.
Všetko, čo musíte vedieť, aby ste toho boli schopní a nespálili sa pri tom sa dozviete v nasledujúcich riadkoch. Dovedie vás k tomu niekoľko krokov, ako stanoviť cenu pozemku správne a tak, aby jej chybný výpočet neohrozil váš predaj, alebo neovplyvnil váš úsudok pri rozhodovaní sa o jeho kúpe…
1.Vyhodnoťte, čo vám hovorí trh
Vyhodnotenie trhovej hodnoty pozemku je najdôležitejším faktorom pri stanovovaní jeho ceny. Ide tu o proces, ktorý zahŕňa najmä zhromažďovanie informácií o cenách podobných pozemkov v lokalite, kde sa nachádza.
No ak neviete, ako na to, budete stratení!
Zrejme nechcete uskutočniť predaj pozemku pod cenu alebo zaň pri jeho kúpe zaplatiť to, čo jeho hodnotu ani zďaleka nedosahuje.
Takže nižšie nájdete návod, ako to urobiť správne…
1.Preskúmajte situáciu na trhu
Začnite tým, že sa pozriete na zúbok aktuálnym predajom pozemkov v okolí, kde pozemok vlastníte, alebo sa ho chystáte kúpiť. Skúmajte ceny za m2 pôdy. Tiež ich celkovú predajnú sumu.
Nezabudnite, že primárne musíte skúmať v rovnakej geografickej oblasti, v akej sa nehnuteľnosť, ktorú máte záujem oceniť, nachádza. Budete chcieť začať v blízkom okruhu a presunúť sa len vtedy, ak v tomto okruhu nenájdete ekvivalentné pozemky, ako je ten váš, alebo o aký máte záujem.
Na tento prieskum môžete použiť online realitné portály, kde sa pozemky inzerujú. Alebo sa obráťte s pomocou na miestne realitné agentúry, ktoré v oblasti, v ktorej si robíte prieskum pôsobia a v danej lokalite pozemky na predaj inzerujú. Zhromaždené informácie vám poskytnú predstavu o tom, ako sa ceny v danej lokalite momentálne pohybujú.
Vyhodnotenie trhovej hodnoty vám poskytne dôležitý rámec pre stanovenie správnej ceny pozemku. Takisto vám pomôže pri rozhodovaní sa o kľúčových aspektoch kúpy, alebo predaja danej nehnuteľnosti.
2.Identifikujte podobné pozemky
Pokračujte s tým, že vyhľadáte pozemky, ktoré majú podobné vlastnosti ako ten, ktorý si predstavujete kúpiť, alebo plánujete predať.
Dôležité vlastnosti, ktoré musíte vziať v úvahu zväčša zahŕňajú nasledujúce parametre, ktoré ovplyvňujú hodnotu nehnuteľnosti najviac:
- Veľkosť a tvar (rozmery) pozemku: Skontrolujte výmeru. Na tvare záleží aj preto, že obmedzuje, čo sa dá na pozemku realizovať. Skontrolujte pozemky s rozdielom veľkosti nie väčším, ako 30 % od nehnuteľnosti, ktorú oceňujete.
- Jeho umiestnenie v území: Nachádza sa pozemok v blízkosti občianskej vybavenosti, ako sú napríklad obchody s potravinami, školy alebo nemocnice? Je blízko niečoho, čo by mohlo znížiť jeho hodnotu, ako napríklad smetisko, osada alebo verejné bývanie?
- Vybavenosť inžinierskymi sieťami (mestská voda, kanalizácia, elektrika, plyn, optika atď.) Napríklad dostupnosť vody. Ak si chcete postaviť dom na pozemku, musíte poznať najbližší zdroj vody. Ak je zdroj vody príliš ďaleko, potom bude pozemok oveľa menej hodnotný.
- Prístupnosť a dostupnosť verejných služieb. Tzn. miestna infraštruktúra, ako je dopravná a občianska vybavenosť. Hľadajte pozemky, ktoré majú rovnakú prístupovú cestu.
- Topografia. Pozemky, ktoré sú na strmom svahu alebo majú sypkú pôdu majú menšiu hodnotu, pretože na nich skôr nebude možné stavať.
Je málo pravdepodobné, že nájdete nehnuteľnosť, ktorá by sa presne zhodovala s vašou. Možno sa bude líšiť veľkosťou, umiestnením atď. Napriek tomu sú to najlepšie informácie, ktoré máte o podmienkach na trhu.
Upravte svoj odhad na základe podrobností o pozemku. Napríklad by ste mohli nájsť veľa podobných pozemkov v rovnakom okrese.
3.Analyzujte predajné ceny
Ak si dáte na predchádzajúcom kroku záležať, tak by ste mali získať údaje o niekoľkých podobných pozemkoch, ktoré môžete skúmať ďalej…
Skúmajte ceny, za ktoré sa tieto podobné pozemky predávajú. Zistite, či existuje nejaký vzor alebo trend v týchto cenách.
Zistite si tiež, aké faktory môžu ovplyvniť hodnotu pozemkov v danej lokalite v dohľadnej dobe. To môže byť napríklad plánovaná výstavba, či zmena územného plánu mesta, alebo obce a podobne…
4.Výsledok porovnajte s vaším pozemkom, alebo predstavou o vašom pozemku
Pri spôsobe, ako stanoviť cenu pozemku pri jeho predaji bude dôležité, ak budete mať zhromaždené všetky parametre podobných pozemkov a informácie o ich cenách. Potom ich musíte porovnať s tým vaším.
Pri rozhodovaní sa o kúpe, zvážte rozdiely vo vlastnostiach a faktoroch, ktoré by mohli ovplyvniť vami vnímanú hodnotu pozemku voči ostatným, ktoré budete mať na výber tiež.
5.Rozhodnite sa na základe cenovej stratégie
Na základe svojho výskumu si stanovte cenovú stratégiu. Stanoviť cenu sa môžete rozhodnúť podľa toho, že si ceny podobných pozemkov spriemerujete.
Môžete tiež zohľadniť ďalšie faktory, ako je napríklad špecifická situácia vášho pozemku, ktorý predávate, alebo ste si pre kúpu vyhliadli. O tom viac v nasledujúcich riadkoch…
6.Buďte flexibilní, a ochotní sa prispôsobiť
Buďte pripravení prispôsobiť sa situácii na trhu. Ceny nehnuteľností sa totiž niekedy zvyknú zo dňa na deň dynamicky zmeniť.
Sú ovplyvňované rôznymi faktormi, ako je náhla zmena dopytu a ponuky alebo ekonomická situácia. A preto sa môže stať, že tieto faktory následne zmenia aj predajnú, resp. kúpnu hodnotu vášho pozemku.
Zohľadnite vplyvy na cenu pozemku
Zohľadnenie všetkých vplyvov na hodnotu pozemku je nevyhnutné pre presné stanovenie jeho ceny. Bližší pohľad na niektoré z faktorov, ktoré môžu ovplyvňovať cenu pozemku nájdete popísané nižšie…
1.Veľkosť pozemku
Veľkosť a tvar pozemku je jedným z najdôležitejších parametrov ovplyvňujúcich jeho hodnotu. Všeobecne platí fakt, že väčší pozemok môže mať v lokalite o niečo vyššiu hodnotu, ako jeho menšie náprotivky.
Aj keď dnes už existuje nespočetne veľa možností, ako je možné projekt výstavby a realizácie na pozemku prispôsobiť akémukoľvek typu pozemku, ešte stále v zákone figurujú rôzne regulatívy, ktoré túto schopnosť obmedzujú…
A preto väčší a rozmerovo pravidelnejší pozemok ponúka o niečo viac možností pre výstavbu, alebo potenciál jeho ďalšieho rozvoja.
2.Umiestenie pozemku
Umiestnenie pozemku v lokalite je tiež veľmi dôležitým faktorom jeho hodnoty. Pozemky bližšie ku dôležitým infraštruktúram, ako je občianska a dopravná vybavenosť, majú tendenciu byť o niečo hodnotnejšie, ako tie vzdialenejšie.
Pri zohľadňovaní týchto faktorov je dôležité byť objektívny a porovnávať pozemok s inými v danej lokalite rozumne. To vám umožní stanoviť, aká cena pozemku je spravodlivá pre jeho kúpu, resp. konkurencieschopná pre jeho predaj, a ktorá zohľadňuje všetky relevantné faktory, no aj vám poskytuje na vašu situáciu objektívny pohľad.
Pôda, ktorá sa nachádza v regióne, ktorý čelí environmentálnym rizikám tak môže stratiť časť svojej hodnoty. Napríklad, ak sa nehnuteľnosť nachádza v oblasti náchylnej na záplavy, či zosuvy pôdy, tieto riziká môžu potenciálnych kupcov odradiť od záujmu o jej kúpu.
3.Prístup k verejným službám (inžinierske siete)
Inžinierske siete, ako sú elektrina, voda, kanalizácia a cesta, prípadne optika a ich dostupnosť výrazne ovplyvňuje hodnotu pozemku.
Pozemky s priamym prístupom k týmto službám sú oveľa žiadanejšie. To spôsobuje, že majú vyššiu hodnotu.
4.Obľúbenosť okolitej oblasti
Atraktivita okolitého prostredia alebo štvrte má na cenu pozemku tiež nezanedbateľný vplyv.
Tiež pekné výhľady, blízkosť prírody alebo dobrá komunitná medzi-susedská atmosféra a nálada zdvíha na hodnote pozemku.
5.Regulačné obmedzenia
Ach tie pravidlá a zákony…
Pravidlá a obmedzenia stanovené miestnymi úradmi majú väčšinou svoju skrytú logiku a tiež svoje opodstatnenie, ale niekedy sú pre predaj alebo kúpu a následnú realizáciu na pozemku komplikáciou…
Stavebné predpisy a iné realizačné pravidlá stanovené miestnymi úradmi alebo magistrátmi miest, či dokonca župou veľkou mierou zasahujú do hodnoty pozemku.
Miestne zákony o územnom plánovaní teda môžu mať obrovský vplyv na cenu pozemku. Pôda je vo všeobecnosti hodnotnejšia, keď ju môžete rozvíjať. Zákony o územnom plánovaní však môžu spôsob rozvoja pôdy obmedziť.
Niektoré oblasti a lokality môžu mať výrazné obmedzenia týkajúce sa veľkosti alebo typu stavieb, či iných objektov, čo má vplyv na to, ako je pozemok využiteľný.
Pred predajom alebo kúpou pozemku si preverte miestne pravidlá, stavebné a realizačné predpisy či obmedzenia, ktoré ovplyvňujú jeho využitie a tým aj cenu.
Zastavte sa na miestnom úrade pre územné plánovanie a informujte sa, na aký účel bol pozemok klasifikovaný. Alebo si od tohto úradu vyžiadajte ÚPI – územnú plánovaciu informáciu, v ktorej by ste sa mali všetko podstatné dozvedieť.
3.Zvážte plusy a mínusy pozemku
Pri kúpe pozemku si dobre zvážte vaše budúce náklady na jeho vlastnenie (napr. miestne dane a údržba pozemku) a tiež dodatočné investície, ktoré bude napríklad jeho úprava vyžadovať…
Pozemok nie je oplotený? Zjednávajte cenu nižšie, pretože to bude pre vás výdavok navyše!
Pozemok nie je geodeticky zameraný? Zjednávajte cenu nižšie, pretože vám to môže spôsobiť problémy do budúcna!
Pri predaji naopak zvážte možnosti výstavby a rozvoja pozemku… Tie totiž môžu zvýšiť jeho hodnotu. Ale aj nedostatky, ako tie vyššie uvedené môžu jeho hodnotu znížiť!
4. Upravte hodnotu pozemku na základe jeho (prípadných) právnych obmedzení
Zistite z listu vlastníctva, aké má pozemok obmedzenia, ktoré môžu vplývať na jeho cenu.
Vyžiadajte si na príslušnom úrade originál listu vlastníctva a dôkladne zanalyzujte, či existuje niečo z nasledujúceho, čo môže znížiť jeho hodnotu:
1.Záložné práva
Záložné právo je zákonným nárokom na zaplatenie pohľadávky. Niekto mohol dať na pozemok záložné právo, ak vlastník nezaplatil dlh.
V niektorých situáciách môže záložné právo zostať spojené s nehnuteľnosťou aj keď ju kúpite. To sa deje v prípade financovania finančnou inštitúciou, najčastejšie bankov, kedy má tento subjekt na pozemku záložné právo až do splatenia záväzku (hypotéky).
2.Vecné bremená
Vecné bremeno je zákonné právo užívať nehnuteľnosť. Napríklad sused môže mať právo prechodu cez pozemok. To môže hodnotu pozemku znížiť.
5. Ak to bude potrebné, nechajte si pri stanovení ceny pozemku pomôcť
Ak si ani napriek radám z tohto článku nebudete vedieť poradiť s tým, ako stanoviť cenu pozemku, ktorý chcete kúpiť alebo predať, zvážte možnosť, že si dáte analýzu jeho trhovej hodnoty urobiť kvalifikovaným odborníkom.
To môže byť napríklad realitná kancelária, ktorá sa týmto typom služby do väčšej miery zaoberá.
V tom prípade postupujte nasledovne:
1.Nájdite takých, čo sa vyznajú
Uistite sa, že agenti alebo kancelárie, ktoré oslovíte poznajú trh s pozemkami. Mnoho maklérov predáva len domy alebo byty, takže nemusia mať ani poňatia, akú hodnotu môže mať voľný pozemok.
Mali by ste tiež hovoriť s viac ako jedným agentom. V skutočnosti by ste sa mali porozprávať s čo najväčším počtom odborníkov, pretože tak získate oveľa širšiu perspektívu.
2.Opýtajte sa na názor
Vôbec pri tom nemusíte byť nervózni. Realitných maklérov pravidelne oslovujú predajcovia v nádeji, že zistia koľko si môžu za svoju nehnuteľnosť vypýtať. Takisto tak robia aj kupujúci, ktorý potrebujú vedieť, koľko by mali za kúpu zaplatiť.
Zavolajte agentom a predstavte sa. Opýtajte sa ich, koľko by ste za nehnuteľnosť mohli dostať, keby ste ju dali na trh dnes.
Agenti sa pravdepodobne budú potrebovať na pozemok pozrieť, tak sa s nimi stretnite, aby ste im ho ukázali.
Váš agent by si mal potom urobiť domácu úlohu a pozrieť sa na ceny porovnateľných nehnuteľností. Nepodliehajte odhadom s ktorými prídu okamžite.
3.Najmite si agenta, ak sa vám páči
Realitný maklér vás možno zaujme svojimi znalosťami a nadšením. Ak to tak bude, mali by ste zvážiť jeho najatie, aby vám pomohol s kúpou alebo predajom pozemku.
Alebo máte ešte jednu možnosť...
Dajte si vyhotoviť znalecký posudok certifikovaným znalcom z odboru stavebníctva. Tento odborník na nehnuteľnosti vám vie poskytnúť detailné ohodnotenie pozemku a poskytnúť vám presnú cenu pôdy v danom území.
Vždy je dobré využiť znalca, ktorý sa pozrie aj na prípadné nedostatky pozemku, ktoré môžu ovplyvniť jeho hodnotu.
Hodnotenie znalca môže byť takisto rozhodujúce pre rozhodnutie veriteľa (napr. banky) o ponuke financovania kúpy.
V oboch prípadoch vás to síce bude niečo stáť, ale za tú investíciu sa to oplatí. Najmä, ak zoberiete do úvahy fakt, že vám to vie v prípade kúpy, ale aj predaja pozemku ušetriť nemalé finančné prostriedky. Či už to bude zamedzeným straty pri jeho kúpe, alebo dosiahnutí väčšieho zisku z predaja.
Rozdiely medzi odhadom ceny od znalca a realitného agenta, ktorý sa na trhové analýzy špecializuje je dnes už minimálny. Aj keď vždy sa nájdu výnimky…
Stále však platí fakt, že klasická trhová analýza bude ukazovať o niečo vyššiu hodnotu pozemku, ako výsledok na znaleckom posudku.
Preto je, najmä pre predajcov, trhová analýza lepším výstupom pre prípadné zjednávanie o cene zo strany kupujúceho. Samozrejme môže to byť aj naopak.
Cena, ktorú si vypýta za trhovú analýzu pozemku odhadca nehnuteľností, a cena za znalecký posudok nehnuteľnosti sa pohybuje priemerne v rovnakej výške. Závisí najmä od rozsahu oceňovaného majetku.
—
Stanovenie ceny pozemku, ktoré vykoná odhadca nehnuteľností – cena: v priemere 150 – 200 EUR
Ocenenie pozemku, ktorý určí znalec v dokumente „Znalecký posudok nehnuteľnosti“ – cena: priemere 150 – 200 EUR (v niektorých prípadoch aj viac)
6. Buďte pripravený a flexibilný, ak príde na vyjednávanie o cene
Rovnako, ako predajcovia chcú za predaj získať čo najvyššiu možnú sumu, tak aj kupujúci ju chcú zjednať čo najnižšie. Oba prípady sú úplne normálnymi prejavmi, pri tak finančne náročnej transakcii, akou je obchod z pozemkom.
Či už predstavujete jednu alebo druhú stranu, buďte pripravení na prispôsobenie sa situácií a na prípadné úpravy ceny pri vyjednávaní s druhou stranou. Keď obidve strany predaja zostanú flexibilné a objektívne ku svojim požiadavkám a ich protihodnote, obe dosiahnu najlepšiu možnú cenu a budú spokojné. Také je pravidlo!
Transakcia prebehne spravodlivo a uzavrie sa v duchu dobrých mravov. Do budúcnosti sa tak predíde aj možným problémom a nezrovnalostiam, či dokonca negatívnym právnym nárokom na vlastníctvo pozemku z oboch strán.
Nezabudnite...
Stanovovanie ceny pozemku je proces, ktorý vyžaduje profesionálny prístup, ostražitosť a cit pre detail.
Výskum a zváženie rôznych faktorov, ktoré do tohto procesu vstupujú si vyžaduje dávku odvahy. Je to takou malou detektívnou prácou…
Preto, ak je to možné, čo najviac porovnajte vašu požadovanú, resp. akceptovateľnú cenu s inými podobnými ponukami na trhu.
To vám v prípade predaja pomôže stanoviť konkurenčnú a spravodlivú cenu. V prípade kúpy tak získate pohľad na to, ako si vyjednať cenu, ktorá vás nepripraví o financie, ktoré by sa vám následne určite hodili.
Tak, či tak buďte pripravení aj na vyjednávanie o cene! Môžete sa stretnúť s ponukami nižšími alebo vyššími, ako je vaša požadovaná či akceptovateľná suma. V oboch prípadoch je dobré mať jasnú predstavu o svojich hraniciach.
Dúfame, že vám to, čo ste sa dozvedeli v predchádzajúcich riadkoch dostatočne odpovedalo na vašu otázku, ako stanoviť cenu pozemku a vy budete vedieť, ako sa máte pri tejto záležitosti zorientovať, aby vás nič neprekvapilo a pri predaji alebo kúpe ste dosiahli uspokojivý výsledok.